房企寻找自救新出路，代建新赛道是否有”钱途“？
“代建”热潮席卷而来，成为了近期各大房企高管口中的高频词，也成为了各大品牌房企的“掠夺之地”。 据统计，截至2022年底涉足代建业务的房企已超60家。其中，既有全国化品牌房企，如绿城中国、华润置地、金地集团等，也有地方性知名房企，如建业地产等等。碧桂园作为行业的龙头，其总裁莫斌在年初业绩会上判断：“代管代建业务将是未来2-3年的市场机会点。”龙湖集团首席财务官赵轶也曾在业绩会上介绍，“通过龙湖龙智造入局代建行业是龙湖持续洞察行业机会、布局长期业务的重要战略，已成为集团服务业态的新增长极。”金地集团前期公布了其代建业务的相关数据，截至2022年末，金地集团管理的代建业务项目累计超过110个，开发管理面积超1800万平方米。跟房地产自主开发项目相比，项目代建的工作属性及底层逻辑完全不同那么为何各大房企相继奔赴代建行业呢？房企代建业务从委托主体划分，可以分为商业代建、资本代建和政府代建。其中，市场化代建领域（商业代建和资本代建），在当前各大城市集中供地潮及城投企业积极拿地的背景下，由于部分城投企业缺乏房地产开发经验，为商业代建带来了巨大的发展机遇。政府代建承接的绝大部分项目为公共住房物业和各类公共基础设施的建设开发，几乎占据了代建行业的一半规模，也是当前多数代建企业的发展重心。近年来，为了完成土地出让任务，地方城投托底拿地的局面屡见不鲜，到2022年，城投成为主力，全年城投拿地总建面达到58%，因此地方城投手持大量优质的土地亟待开发。从拿地金额来看，2021年城投拿地金额占整个房地产投资的31%，2022年足足提升了15%，占比接近土地市场的“半壁江山”，高达46%。2022年如若没有地方城投，那么土地市场将完全呈现另外一个局面。数据来源：克而瑞然而地方城投在2021-2022年拿地的入市率都很低，不足3成，尤其是从2022年入市率已跌至不足1成。这主要是因为，大多数城投公司不具备真正的房地产开发能力，从城投公司的性质可以看出，29%以交通投资为主，20%是传统的城投，传统的城投具备一定的开发能力，但是近几年这些开发能力已经消耗殆尽。在这背景下，代建行业凭借其低成本、低杠杆、高盈利、逆周期的特性，成为目前越来越多房企奔赴的目标。数据来源：中指数据，截至2023.05.31另一方面，政府代建前景也相对广阔，“十四五”时期，全国初步计划投资建设筹集保障性租赁住房近900万套，改造老旧小区1.6亿平方米，均为政府代建提供了广阔的空间，房地产代建企业加强在政府代建领域拓展力度，代建业务也顺理成章的成为了行业“自救”的新赛道、机会点。从代建行业发展来看，目前实现分拆上市的代建企业数量仅有绿城管理及中原建业两家。该两家代建企业凭借抢先上市的先发优势，在规模上已发展到了代建行业的前列。据中指数据统计，2023上半年，绿城管理以1727万平方米新签约规模位列第一，持续领跑代建行业。蓝城集团和金地管理代建新签约面积均超过500万平方米，处于行业领先地位。龙湖龙智造虽然是2022年新成立的代建品牌，但成立当年即斩获多项目，2023上半年，以335万平方米的新签约规模进入前五，拓展势头猛进。同样与龙湖作为代建行业新军的，还包括有旭辉、世茂集团、华夏幸福、阳光城、中梁控股等。数据来源：中指数据2023上半年，绿城管理以476万平方米的政府代建新拓面积位列榜单第一，共计交付25个项目批次，竣备面积超400万平，交付总量超2万余户。蓝城集团和绿城发展位列第二、三位，新签约政府代建规模分别为168万平方米和156万平方米。数据来源：中指数据当前我国代建行业仍处于发展阶段，随着各房企持续涌入这条新赛道，行业竞争不断加剧，成熟的代建房企凭借自身产品及体系优势，不断加大代建业务的深耕力度。而近年来新入局代建领域的后起之秀，虽处于初期的探索阶段，但也在规模上奋起直追，未来或将涌现更多行业黑马。可以预见，未来房企在代建市场势必又将陷入红海之争。但需要注意的是，由于代建具备轻资产的业务特点，在带来高净利率的同时，利润体量也往往较少。根据两家代建行业的龙头房企绿城管理及中原建业近年的企业年报可发现， 2022年中原建业的净利率为50.1%，同比下降了9个百分点，但仍然占比过半，保持较高水平。而绿城管理由于采用合作代建的模式，虽然成本计入方式不同，但净利率仍维持在近3成。从利润规模来看，2022年绿城管理实现净利润7.45亿元，而中原建业净利润仅3.03亿元，与重资产性质地产开发的利润规模相比并非同一个量级。数据来源：企业年报与此同时，当前无论是城投项目还是纾困类项目一般都需要资金的支持，但是当前轻资产的纯代建模式与这一现状并不匹配，而额外的资金投入又意味着杠杆及市场风险的增加。绿城管理在2022年的业绩会中曾表示“城投公司的开工率比重偏低，其中最后一个原因，实际上也是缺钱”，“绿城管理是一个轻资产公司，为了隔离投资类的风险，是绝对不加财务杠杆，也就是不出资的。但是实际上纾困类企业最缺的是钱，所以我们在这个过程当中就会产生不匹配。”对绿城管理而言，解决办法是通过寻找外部金融机构或金融资源，给遇困项目提供流动性支持。但对于那些刚刚起步并不具备外部金融资源的代建企业而言，则陷入了两难的境地。房地产行业动荡中，大批民营房企处于暴雷边缘，此时，大量缺乏项目开发能力的金融机构入场救市。房企可以通过整合基金、信托等金融资源，为项目提供流动资金支持，帮助委托方解决项目开发过程中的阶段性资金需求。以整合“金融和资本”为核心的融资代建，将来会是未来代建行业的主流趋势。总而言之，在当前的市场环境下，经过上一轮的动荡，很多拿着地来寻求代建的房企，代建行业的市场需求不断扩大，也让房企看到了代建行业广阔的发展和增长空间，但优质的代建项目却是寥若星辰，随着各大房企的争先涌入这条新赛道，未来竞争也将愈加激烈。随着后续的不断发展，代建行业也将越来越分化。对于代建企业来说，对行业的认知越深刻，就越有竞争力。要想做出成绩，分得更大一块蛋糕，就要做足充分的准备，从产品力、品牌力、以及操盘、营销、资源整合等各方面出发，苦修内功，做足口碑，形成自己的差异化竞争优势，与其他房企拉开差距，才能在如此激烈的市场竞争中脱颖而出。
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