关于深圳安居房“补差价”的理解
我们来捋一下深圳新出的安居房（包含人才房）转红本补差价政策（征求意见稿）。关于深圳公共住房政策，我们写了很多文章，有兴趣的童鞋可翻阅。提前预告：今晚7点，时隔1年，我将继续在华发新城开直播，和大家深入讨论安居房补差价的这份新政，欢迎有需要的童鞋，点击预约。昨天深圳住建局发布《深圳市安居型商品房产权管理有关事项处理办法（征求意见稿）》，最核心部分讲清楚了：安居房转红本如何补差价。为2011年以来深圳安居房、2023年以来深圳人才房的补差价政策，开始划上句号。我看到这份意见稿，第一时间内有三个感触：1）我非常乐见政策对深圳持续多年的安居房悬而未决的补差转红问题画句号，怎么做都有人不满，但这个问题需要直面，终于做了！2）这是政府部门在考量市场公平精神与受保障群体承受力之间做的平衡，而且是适度倾向于后者，我认为保障群体的获益要远超付出。3）这个补价，对早前购房的人友好，但近几年购买的人预计有反弹，这和补价比例无关，其实对商品房业主的“不友好”是最大的。在讲这个之前，先给大家看下我去年2月在华发新城的讲座。当时我依据深圳去年发布的《深圳市人才住房建设和管理办法》（征求意见稿）（注：这份文件现在应该不成立了）测算，2023年大量卖掉的人才房，未来的补差价比例上限会低于20.5%。当时许多关注人才房的群体，思考偏于两极：一个方向是，担心未来人才房补差价会按“满额”补，就是要补齐40%。另一个方向是，（侥幸）觉得未来人才房不会补差价。我当时的推算是回应这两类声音的，今天再来看这份新政的补差公式，和我当初的推算，结果完全一致（下面细说）。我们重点谈三个问题：1）政策背景。2）补差价计算。3）如何看待风险与价值？01先谈第一个。今次这份补差价政策，我认为可理解为是在画一个句号。一方面，深圳在2011年推出安居房政策《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》（228号令），当时规定：安居房持证满10年可按“有关政策规定”补差价转红本（228号令第28条）。到2023年，第一批入市的安居房已经期满。但“有关政策规定”还没出台，需要给出一个明确回答。另一方面，我先前已讲了许多，全国和深圳的保障房政策自2018年以来发生了多次变化。大略来说，深圳自“二次房改”之后一直到2021年住建部发文，在公共住房领域逐步确立两条线。一条是可售型公房：安居房——人才房——共有产权房，另一条是租赁型公房：保租房——公租房。但在“14号文”出台后《》，公共住房统一向“配售型保障房”收口，过往的安居房、人才房、共有产权房统一都要变更为“配售型保障房”。由此，也需要对过往的“安居房”（这里是统称）挽个句号，新老划断。这次终于做了！02下面重点谈补差价政策。这是市场最最关注的部分，出现在“第七条”，我们重点拆解说。第七条 权利人申请取得完全产权或者上市交易应当补缴价款，具体计算公式为：补缴价款=（原市场价格-原购买价格）×50%-税费。其中，原市场价格统一按照原购买价格除以70%计算。我们来转换一下。1）公式转换，大概相当于，买安居房的童鞋要按当初购价的20%左右补差价转红本。从比例上说，我认为，非常非常的“友好”！（如果考虑到下面几条理由，就更“友好”）。计算这个大数，非常简单。我们知道，安居房当初定价是市场价的5折，人才房是6折。还原回初始市场价，即是说，安居房补差价为初始市场价的1成左右，人才房补差价为初始市场价的12%左右。怎么讲，都难说这个比例高。2）政策实质在倾向于保障群体。重点在三个方面，其一就是上述，比例定得低（当然，如果你觉得保障就不该补差价，那就是定1%都高）。其二，政策把“原市场价”（X）统一按照“原购价”（Y）的0.7倍计算，这是倾斜。如上，本来安居房你是付了5成的钱，人才房你是付了6成的钱，而现在统一告诉你，你付的是7成的钱。相当于说：你前面付的钱多了，后面补差价基数就少了，政策给安居房“送”了2成、给人才房“送”了1成的钱。其三，最最重点的部分，没有任何增值税的收取！是人都应有共识：保障房的本质是保障，不是给人赚钱的。从第一批安居房到现在，房价普遍升了7倍以上，这样的增值收益理应与政府分成，原因在于政府当初花的是全体纳税人的钱，有收益亦需要回报全体纳税人。但这里，注意，没有任何增值税！政策放弃了这一块！这是我认为政策实质不想给到保障群体加重负担的表现。3）不同人群反应不同与比例无关。如上，比例在我看来很“友好”，如果我是这个群体，我照样乐呵呵。但不同群体，的确反应不同，尤其是近三年买的“人才房”、“安居房”，据说反弹很大，因为这笔钱不是小数。比如深业云海湾，2023年9月入市，面积是约70平方米2房、约90平方米3房（注：90平米契税为1.5%，但考虑到绝大部分安居房不到90平米，我上面的公式统一按契税1%计算的），配售均价约5.52万元/平方米，10年后需补缴价款为79.2万元或99.4万元。而在早年买的安居房，总价只有50-60万，补差价大概是10来万。两者对比，确是天壤。很多人看到这个数字，会懵，因为一下子很可能拿不出来这么多钱，尤其在眼下这个经济环境。但这是错误的比较，人才房业主反弹大，在我看来，本质上原因是两点。一是，造成这个反弹的根本原因在于市场出现了波动，过去十几年的房地产大周期，正在以肉眼可见的速度结束。如果预期未来十年，深圳通胀继续上升，房地产价值持续上升，那么这样的补缴问题不大。但眼下，人们对未来充满着不确定，拿现金在手比什么都重要。另外一点，是20年下来，深圳房价的绝对值也高了，所以补差价看起来很多。而这是因为，有些人才房给的是好地段，同样说上述的深业云海湾，商品房卖到9万多/平米，在以往，是绝不可能建安居房的。质价相符，你拿了好地段的房子，差价的确要高很多。要解决这个问题，把差价弄下去，办法有两个。最简单的一个办法就是，把安居房去建到最偏远的地方，价钱便宜，补差价也便宜。但谁去买，买来怎么住，是问题，过去都尝试过。第二个方案是，以后不搞这些房子了。比如“14号文”干的就是这个事儿，新型配售的保障房更便宜，但是全封闭，永远都不给你流通，你永远都不需要补差价，但也别想靠它赚到钱，就是一个住品。彻底的新旧划断。03最后，我们来谈如何看待，以及像人才房还值不值得买？我还是坚持老的观点：如果你看好深圳这座城市未来的长期价值，那么人才房显然是最好的一类资产。而如果你不看好，那么，任何房子你都不应该买。1）补差价在政策精神上我是支持的。我知道现在因为房价跌，所以很多人情绪很大。但如上所言，政策这么设计，其实是已经偏向了“保障群体”，如果说不公平，也是对商品房业主的不公平。我们必须要确保这个政策设计，要同时考虑到市场公平精神的传递和保障人群承受力的可负担。市场公平，就是保证全社会多劳多得、自由竞争的勤奋精神，大家同样为深圳挥洒着汗水，理应得到同样的对待。这是一个简单的常识，也是深圳赖以发展重大的基石，是以，两者之间必须要做平衡，补差价太低了，会对市场公平造成巨大冲击，变成了套利工具。太高了，保障群体掏不起钱，也失去了保障的意义。2）市场夸大了补差价的劣势。市场把焦点全部放到了补差价上面，但实际上，它严重夸大了补差价带来的负面联想，而忽视了其它方面更重要的信息。如果是已经买了安居房的业主，你可以问问自己：我得到了什么？我可以做哪些选择？第一，你得到了自由流通的产权。这很重要，要知道，这将是深圳未来至少10年内最后一批可以转红的房产。你只需要付出相当于购进价的20%的资金，就可以让自己的房产得以在市场上自由流通。谨记，资产的自由与否，在任何时候都是第一重要的事！第二，政府完全放弃了增值收益。注意，政策要求补差价和针对增值收益分成，是两个问题。现在这两个问题的解决分别是，补差价的大约20%，增值收益全部归个人。这严格讲起来，我是反对的。第三，你可以做哪些选择？很少有人去谈及政策内外的备选方案，即是说：这笔钱有可能发生，也有可能不发生。按照政策，你可以选择不补缴，不转红本，继续住下去就好了，没有说满10年你一定要补这个钱。你还可以在卖房子的时候，由买家去补这笔钱，以实现不会影响到你的现金流。这就像我上次举的例子，半岛花园的产权年限只剩20年了，需要补地价，那业主可以要求买家补地价，他把价格打到房价里，折让出来。最后，你还可以选择继承，这个房子可以继承，继承的话也可以不用补缴。总之，方式有很多。如果让我说，我就想补充一句话：我认为不需要为未来10年以后发生的钱去忧虑，把它看成一笔政府借给你的长期（可能会发生持续贬值的）无息贷款。10年，能发生的事，太多了！关于深圳房地产尤其是深圳安居、人才房的未来价值，我们今晚7点直播聊，欢迎大家参与！楼市交流，加微信号budao2000。
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